Rechtsanwältin Denise Himburg
Informationspflichten von Maklern zum Energieverbrauch in Immobilienanzeigen

Der BGH hatte sich in gleich drei Urteilen vom 5.10.2017 mit der Frage zu beschäftigen, welche Informationspflichten Immobilienmakler bei Immobilienanzeigen zum Energieverbrauch obliegen. In den drei beim BGH anhängigen Klageverfahren hatte die Deutsche Umwelthilfe e. V. Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern abgemahnt, da in diesen Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, fehlten.

Sachverhalt: Immobilienanzeigen ohne vollständige Pflichtangaben nach § 16a EnEV

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin, die Deutsche Umwelthilfe e.V., sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie mahnte die Makler daher ab und verlangt evon ihnen, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster gab der Unterlassungsklage statt und verurteilte einen Immobilienmakler antragsgemäß. Das Landgerichte Bielefeld bzw. München II wiesen die Klagen ab. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich.

BGH: Immobilienanzeigen müssen alle wesentlichen Informationen zum Energieverbrauch enthalten

Der BGH hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Zwar kein Wettbewerbsverstoß nach § 3a UWG (Rechtsbruch)...

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

...aber Wettbewerbsverstoß nach § 5 a Abs 2 UWG (Irreführung durch Vorenthalten wesentlicher Informationen)

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

BGH, Urteile vom 5.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17)

Quelle: PM des BGH vom 5.10.2017